随着中国城市化的加速发展和产业结构的升级，城市版图不断扩大，那些曾经的老旧工厂所在地现今变成了城市中心区域寸土寸金的资源。无论是从政策推动层面，还是从市场需求来看，旧厂房改造存在着巨大的投资价值。

景德镇普天523厂是一家专门从事通信设备生产经营的企业，位于老城区与郊区的交汇地带，区域交通优越，生态环境良好，厂区有60多年历史，建筑独具特色，保留了部分工业生产设备，有一定文化与历史沉淀。

如何在保留工业遗产原有特色的同时融入新元素，盘活存量空间资源，破解老旧厂房变身为区发展中心的瓶颈问题？普天523厂量身定做了一份改造方案，一起来看看吧！

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项目背景 

项目选址在景德镇普天523厂（原邮电部景德镇通信设备厂），位于景德镇景东组团，在昌南大道一珠山路一新厂路文化展示轴上，用地面积为65618.31平方米，用地红线呈不规则多边形，绿地率大于等于30%。周边用地以工业用地、城市绿化和少量住宅用地为主，北面毗邻523厂住宅小区。

△ 规划区位图

从上位规划和现状进行分析，基地仅南面临城市道路—新厂东路—道路级别为城市结构型干道，道路东部延伸至杭瑞高速。北侧临现状7米道路，东侧临现状5米道路。南侧、东侧和北侧具备开设出入口条件。

△ 周边交通图

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改造难点

1、功能布局矛盾

区发展中心为强调办公的效率，一般是集聚型布局，而老厂区为分散式布局，改造工作需要在两个截然不同的布局中寻找平衡点。

2、空间使用矛盾

区发展中心主要是小面积办公功能为主，而厂房为生产服务，建筑室内空间多为大空间，“如何实现大小空间的功能转化”是改造工作中亟需攻克的重点难题之一。

3、环境氛围矛盾

区环境强调的是规整和大气，而区发展中心对办公环境和氛围有更高的需求，强调的是人性化的休憩环境。

03

设计策略

1、功能整合

以功能为主导，建立合理分区，解决多部门办公的一系列问题。

将区委、区政府、人大、政协、区纪委监委5大重要部门占据中心位置，其余部门围绕5个部门设置在周围。

会议中心设置于中心位置，方便各部门到达。

考虑风向及后勤流线，结合北侧出入口设置食堂和运动中心。

场地西南侧设置功能需对外服务的部门，带独立出入口，使外来人员无需进入区发展中心内部。

△ 功能分区图

2、破旧立新

根据历史和现状建筑情况，拆除无保留意义建筑，建设新建筑。

①　结构鉴定根据结构承载力将项目范围内的建筑评定为B级、C级、D级三个等级。

[B级] 结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。

[C级] 部分承重结构承载力不能满足正常使用要求局部出现险情，构成局部危房。

[D级] 承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

②　拆除

将改造范围内的29栋楼确定为研究对象，原有建筑结构安全性不达标、原有建筑位置影响整体规划布局、原有建筑内部空间无法满足办公需求的建筑纳入拆除范围。

③　保留与新建

从现场初步勘察情况看，3种类型的建筑可以予以保留：

部分建筑外观保护较好，结构未有明显破损，稍加修缮即可重新使用，此类建筑建议为保留改造建筑。

部分建筑外观保护较好，但结构受损严重，需加固后使用。

部分建筑结构受损严重无法使用，但建筑位置较佳，按新建建筑退距无法满足现行要求，拟按原址重建满足规划要求。

为完善办公园区现有功能及配套，考虑新增2个部分:

食堂——满足用餐需求

运动中心——满足下班后的少量运动需求

△ 典型厂房改造手法

 3、串联再生

本项目的难点之一就是发展中心集聚性布局和厂房分散式布局的矛盾，团队将日常办公较为紧密的功能楼栋通过新建风雨连廊链接起来，弱化楼栋之间的孤立关系，楼栋与连廊之间形成的围合空间成为建筑群的一部分，创造全新办公空间。

△ 风雨连廊设计图 

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完成实景 

原车间改为办公楼

△ 施工现场照

△ 改造后实景照

原主厂房改造为礼堂

△ 施工现场照

△ 改造后实景照

连廊围合形成中心花园

△ 施工现场照

△ 改造后实景照

保留原有外墙肌理

△ 施工现场照

△ 改造后实景照