△   胶南 图片源于网络

胶南，山东省东南沿海一座美丽的海滨城市，这里冬无严寒，夏无酷暑，是人们避暑、疗养和观光旅游的胜境。作为古代的琅琊郡，胶南开创了灿烂的琅琊文化，素有"东境上邑"、 "东方胜地"之称。

△  胶南老城区城中村 图片源于网络

作为一座新兴的海滨城市，胶南同全国很多城市一样，逐渐迎来了"成长的烦恼"：一方面，随着城市的迅速拓展，胶南形成了"城中有村""村中夹城"的独特格局，老城区基础设施老化、缺失，成为城市的一块“心病”；另一方面，随着青岛挺进西海岸战略的加速实施，胶南东部新区成为越来越多开发商投资的热点。

如何正确处理老城区改造和新区开发之间的关系，探索寻求一条实现城市可持续发展的路子？2012年，一场关于“老城再兴”的话题由此开启。

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规划范围

本项目位于山东省胶南市，由长春路、上海路、西环线和风河围合而成，总面积17平方公里，是胶南城市起源之地。在快速城市化的进程中，胶南城区不断扩张，老城区逐渐暴露出结构性衰败、功能性衰退、物质性老化等问题，作为城市的核心组团，老城区的升级改造与再开发迫在眉睫。

本次规划主要通过活化地方经济、改善环境质量、复原社会功能、提升城市品质四大步骤，最终实现引导城市更新，提升城市品质。

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规划思路

总体思路

本次规划在确定改造目标、改造策略、改造基本模式的基础上形成了整体的改造更新控制框架，对老城区的功能与规模、土地利用、城市交通、城市空间、人口与就业分布、城市开发、公共服务设施布局、社区规划等方面提出结构性控制要素。然后，从中观控制层面将老城区划为若干控规管理单元，并针对区划单元的不同特征、问题，提出改造模式、策略、目标、手段等规划导引；最后，针对老城区中的重点地段、片区，从微观角度进行较为深入的城市设计方案研究，并提出较为具体的更新改造意向。

规划内容

（1）重大问题，专题先行

针对老城区面临的重大问题，团队设定了五大专题研究，以点带面，各个击破。五大专题研究分别为：老城区功能定位研究；老城区商业网点布局专题研究；老城区村居改造专题研究；老城区土地开发容量专题研究；控规编制方法“四位一体”专题创新研究。

（2）整合资源，产业升级

充分挖掘项目作为胶南核心商圈的身份和价值，优化老城区商业业态模式，构建现代化服务业集群，打造特色商业街区和综合体，全面复兴老城区商业。

（3）对接土规，储备存地

老城区的存量土地是胶南不菲的财富，本次规划针对老城区近期难以置换的用地，引入“白色用地”的概念，为老城区预留了近20%的产业备用地。

（4）理顺路网，构建慢行系统

在原有的路网基础上进行道路拉通与拓宽，提升老城交通系统。同时，依托文化路、东风路、向阳路等特色街道，保留林荫大道构建慢行交通系统，为市民步行和商业游憩提供理想去处。

（5）滨水回归，景观塑造

作为一座海滨城市，老城区近海而不靠海，身份标签缺失，处在被边缘地带。本次老城复兴，团队将目光锁定在了胶南两条母亲河：风河和小辛河。规划结合两条水系布置绿地、游园、商业游憩和娱乐健身的场所，景观提质的同时，商业价值也得以极致提升，更重要的是，滨水生活从此将成为老城的集体记忆之一。

（6）完善配套，幸福宜居

便捷的商业、医疗、教育、餐饮及文化娱乐设施是老城区最吸引人的地方。本次规划进一步完善配套服务设施建设，使老城区更为宜居。

（7）村居改造，乐业安居

老城存在大量城中村，这意味着更多的旧房、丰富的劳动力。规划挖掘老城区的内外部引擎，结合产业布局来对村居进行安置布局，以创造更多的就业岗位、解决安置根源。同时，规划考虑结合村改为城市大型的公共配套服务设施预留用地。

（8）适度开发，保留记忆

老城更新不是要再造一个东部新区，而是构筑一个更宜居之处，规划力求保留老城的人情和邻里之间的温馨，考虑在老城区保留适宜面积的多层住宅，为幸福胶南、宜居老城添砖加瓦。

（9）文化传承，百姓舞台

胶南的文化兼容并蓄，但具体表征不明显，作为胶南文化的发祥地，老城区理应高举文化大旗。规划将本土欢喜文化、福寿文化等融合到景观设计中，让文化广场、游园绿地和滨水游憩场所变身老百姓生活的舞台，构筑人性化的特色空间。

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规划节选

△   土地利用规划图

△   道路交通分析图

△   绿地系统规划图

△   商业体系规划图

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项目总结

特色与创新

回顾本项目，在当时环境下，本次规划主要的创新点有：

（1）将用地划分为“Z、K”用地，构建弹性与刚性控制新模式。

（2）建设用地分区新模式与控制要素和方法的探索。

（3）建设用地分层控制，采用“虚实数位”的控制方法。

（4）经济与政策的契合，寻找胶南城中村改造新途径。

实施情况

本次控规对老城区的建设起到了较好的指导作用：

对郝家石桥村、李家石桥村、小台后村等村庄进行了村改。

引导老城区的工业企业逐步搬迁至城北的临港产业园区。

老城区商业网点进一步集聚和升级，引进了日白、潍白、利群等大型商业连锁机构入驻。

完成了胶南市汽车总站的选址、规划、建设工作。

完成了老汽车站商圈和夜市商圈的改造升级。

完成了胶南市行政许可与公共资源交易服务中心的新建、人民医院扩建、新建文化路九年一贯制学校并投入使用、珠海办卫生服务中心的修建等。

老城区主要道路的管网延伸和改造工程等得以实施。

对近20个地块的指标论证和控规的动态维护工作。

项目档案：

项目名称：青岛胶南市老城区控制性详细规划

项目位置：山东省胶南市

项目规模：17.08平方公里

设计时间：2012年

设计人员：肖勇/伍韶军/邹志刚/罗纵/唐飞跃/曹为

委托单位：胶南市规划局

获奖情况：2013年度湖南省优秀城乡规划设计二等奖

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